Ordlista för fastighetsinvestering

De viktigaste begreppen på klarspråk — samma termer som vi använder i analyser och verktyg.

Skuldfritt pris

Försäljningspris + den andel av bolagslånet som hänför sig till lägenheten. Det enda pris som objekt bör jämföras med.

Skötselvederlag

Månadsavgift som täcker bostadsbolagets löpande kostnader (uppvärmning, underhåll, förvaltning). Avdragsgill från hyresinkomsten.

Finansieringsvederlag

Månadsavgift som amorterar bostadsbolagets lån. Avdragsgill endast om bostadsbolaget intäktsför den i sin bokföring (annars belastar den kassaflödet men minskar inte skatten).

Extra vederlag

En engångsavgift eller tidsbunden tilläggsavgift som täcker en enskild stor reparation. Ofta ett tecken på ett underfinansierat bostadsbolag.

Andel av bolagslån

Den andel av bostadsbolagets skulder som hänför sig till lägenheten. Betalas som finansieringsvederlag eller som en engångsbetalning.

Bruttohyresavkastning

(Hyra × 12) ÷ skuldfritt pris. Ett snabbt gallringstal som inte beaktar kostnader. Läs mer →

Nettohyresavkastning

Avkastning efter skötselkostnader och vakans i förhållande till det skuldfria priset. Mer realistisk än bruttoavkastningen.

Kassaflöde

Hyresinkomst med alla utgifter avdragna, inklusive lånekostnader. Visar om objektet lämnar pengar i handen varje månad.

DSCR (skuldtäckningsgrad)

Nettoavkastning ÷ lånekostnader. Över 1 betyder att hyresinkomsten täcker lånekostnaderna. Bankerna följer detta tal.

Avkastning på eget kapital (ROE)

Årlig avkastning i förhållande till det egna satsade kapitalet (handpenning + överlåtelseskatt + transaktionskostnader), inte till hela priset.

Reparationsskuld

Det ännu ogjorda reparationsbehovet i euro som uppstått genom byggnadsdelarnas slitage. Växer när renoveringar skjuts upp.

PTS

Långsiktig underhållsplan: en tabell över kommande reparationer, deras tidpunkt och uppskattade kostnad. Läs mer →

Konditionsklass

En bedömning av byggnadsdelens skick, vanligen 5 (ny) … 1 (dålig / behov av grundlig renovering).

Dold skuld

Den totala belastning som inte syns i det skuldfria priset: din andel av kommande reparationer och underfinansieringens gap. Läs mer →

Överlåtelseskatt

Skatt som köparen betalar på affären. För bostadsaktier 1,5 %, för fastigheter 3 % av det skuldfria priset. Ingår i behovet av eget kapital.

Överlåtelsevinst

Försäljningsvinst som beskattas som kapitalinkomst. Anskaffningsutgiften (köp + överlåtelseskatt + transaktionskostnader + grundförbättringar) minskar den beskattningsbara vinsten.

Nettoförmögenhet

Tillgångar minus skulder. Påverkar bl.a. beskattningen av fördelningen mellan kapital- och förvärvsinkomst för sammanslutningar och bolag.

Vakans

Den tid bostaden står outhyrd. En realistisk uppskattning (t.ex. 3–5 %) hör hemma i varje kalkyl.

Arrendetomt och inlösenklausul

Bostadsbolaget arrenderar tomten. Kontrollera tomthyran, villkoren för höjning och om bolaget har rätt att lösa in tomten. En stigande arrendeavgift utan inlösenrätt är en risk.