Tolkning av konditionsgranskning och PTS
Konditionsgranskningen och den långsiktiga underhållsplanen (PTS) är investerarens viktigaste tekniska informationskälla. De berättar vad som väntar byggnaden och när. Så här läser du dem — och omvandlar reparationsskulden till euro i budet.
Vad är en konditionsgranskning och PTS
En konditionsgranskning är en opartisk helhetsbild av fastighetens skick gjord av en sakkunnig (den allmänna utförandeanvisningen är RT 103003, som ersatte de äldre KH 90-00535 och KH 90-00490). Den är inte lika exakt som en konditionsundersökning, men ger en god helhetsbild och en PTS-tabell som bygger på teknisk livslängd: vad som repareras, vilket år och till ungefär vilken kostnad.
Konditionsklasser
Byggnadsdelarna klassificeras vanligen på en skala där högre är bättre:
| Klass | Betydelse |
|---|---|
| 5 | Ny / utmärkt |
| 4 | Bra |
| 3 | Nöjaktig |
| 2 | Försvarlig — reparationsbehovet närmar sig |
| 1 | Dålig — behov av grundlig renovering |
I helhetsbilden är en enskild tvåa inte alarmerande, men flera 1–2 samtidigt betyder en stor renoveringsvåg.
Så här läser du PTS-tabellen
PTS listar åtgärderna år för år. Titta på tre saker:
- Tidpunkt — vilka reparationer infaller under din egen ägartid (t.ex. 10 år)?
- Kostnad — ofta i formen "x 1 000 €". Räkna ihop summan för de närmaste åren.
- Brådska — "genast" och "1–3 år" faller så gott som säkert på dig.
Reparationsskulden till euro i budet
Diskontera de kommande reparationerna till nuvärde (de betalas först senare) och dra av dem från det motiverade priset. Om den diskonterade reparationsskulden överstiger hela utropspriset är objektet i praktiken i grundrenoveringsålder — då måste köpepriset ligga klart under marknadsnivån, annars lämnas objektet därhän.
Fukt- eller mögelskada, fukt i källaren eller bottenbjälklaget, dräneringar som inte fungerar, förestående renovering av fasad eller balkonger, stamrenovering inom de närmaste åren som inte gjorts, en exceptionellt stor reparationsbörda på tio år per bostad. Redan ett av dessa förändrar hela kalkylen.
Ladda upp konditionsgranskningen eller konditionsundersökningen som PDF — verktyget tar fram PTS:ens tioårskostnad, de brådskande åtgärderna, riskindikatorerna och ett utlåtande om att köpa, förhandla eller avstå. Omvandlar reparationsskulden direkt till ett motiverat bud.
Öppna verktygslådan →Källor och mer information
Utförandeanvisningen för konditionsgranskning RT 103003 (2019, allmän referens); byggnadsdelarnas tekniska livslängder (offentliga renoveringskällor, t.ex. Asuntoanalyysi, Sijoitusovi); Fastighetsförbundet (reparationskostnader). Vi återger inte innehållet i avgiftsbelagda kort. Allmän information, inte investerings- eller skatterådgivning.