Kiinteistösijoittamisen sanasto

Tärkeimmät käsitteet selkokielellä — samat termit, joita käytämme analyyseissä ja työkaluissa.

Velaton hinta

Myyntihinta + huoneistoon kohdistuva yhtiölainaosuus. Ainoa hinta, jolla kohteita kannattaa vertailla keskenään.

Hoitovastike

Kuukausimaksu, joka kattaa taloyhtiön juoksevat kulut (lämmitys, huolto, hallinto). Vähennyskelpoinen vuokratulosta.

Rahoitusvastike

Kuukausimaksu, jolla lyhennetään taloyhtiön lainaa. Vähennyskelpoinen vain, jos taloyhtiö tulouttaa sen kirjanpidossaan (muuten se rasittaa kassavirtaa mutta ei pienennä veroa).

Erityisvastike

Kertaluonteinen tai määräaikainen lisämaksu, jolla katetaan yksittäinen suuri korjaus. Usein merkki alirahoitetusta taloyhtiöstä.

Yhtiölainaosuus

Huoneistoon kohdistuva osuus taloyhtiön veloista. Maksetaan pois rahoitusvastikkeena tai kertasuorituksena.

Bruttovuokratuotto

(Vuokra × 12) ÷ velaton hinta. Nopea seulontaluku, ei huomioi kuluja. Lue lisää →

Nettovuokratuotto

Tuotto hoitokulujen ja tyhjäkäytön jälkeen suhteessa velattomaan hintaan. Realistisempi kuin bruttotuotto.

Kassavirta

Vuokratulo, josta on vähennetty kaikki menot lainanhoito mukaan lukien. Kertoo, jääkö kohteesta rahaa käteen kuukausittain.

DSCR (lainanhoitokate)

Nettotuotto ÷ lainanhoitomenot. Yli 1 tarkoittaa, että vuokratulo kattaa lainanhoidon. Pankit seuraavat tätä.

Oman pääoman tuotto (ROE)

Vuotuinen tuotto suhteessa itse sijoitettuun rahaan (käsiraha + varainsiirtovero + kaupankäyntikulut), ei koko hintaan.

Korjausvelka

Rakennusosien kulumisesta kertynyt, vielä tekemätön korjaustarve euroina. Kasvaa, kun remontteja lykätään.

PTS

Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma: taulukko tulevista korjauksista, niiden ajoituksesta ja arvioidusta kustannuksesta. Lue lisää →

Kuntoluokka

Rakennusosan kunnon arvio, tyypillisesti 5 (uusi) … 1 (heikko / peruskorjaustarve).

Piilovelka

Kokonaisrasite, joka ei näy velattomassa hinnassa: osuutesi tulevista korjauksista ja alirahoituksen kuilu. Lue lisää →

Varainsiirtovero

Ostajan maksama vero kaupasta. Asunto-osakkeilla 1,5 %, kiinteistöillä 3 % velattomasta hinnasta. Sisältyy oman pääoman tarpeeseen.

Luovutusvoitto

Myyntivoitto, josta maksetaan pääomatulovero. Hankintameno (osto + varainsiirtovero + kaupankulut + perusparannukset) pienentää verotettavaa voittoa.

Nettovarallisuus

Varat miinus velat. Vaikuttaa mm. yhtymän ja yhtiön pääoma-/ansiotulojaon verotukseen.

Tyhjäkäyttö

Aika, jolloin asunto on vuokraamatta. Realistinen arvio (esim. 3–5 %) kuuluu jokaiseen laskelmaan.

Vuokratontti & lunastuslauseke

Taloyhtiö vuokraa tontin. Tarkista tontinvuokra, sen korotusehdot ja onko yhtiöllä oikeus lunastaa tontti. Nouseva vuokra ilman lunastusoikeutta on riski.