Bostadsbolagets dolda skuld
Det skuldfria priset ser slutgiltigt ut, men det är bara utgångspunkten. Den verkliga totalbelastningen omfattar också din andel av de kommande reparationerna, som ännu inte syns i priset eller i vederlaget. Så här räknar du ut den.
Skuldens tre lager
Den som köper en bostadsaktie ärver tre olika slags skuldposter:
- Synligt bolagslån — den andel av bostadsbolagets lån som hänför sig till lägenheten. Ingår i det skuldfria priset.
- Kommande reparationsandel — din andel av de kommande renoveringarna enligt PTS. Inte syns i det skuldfria priset.
- Underfinansieringens gap — om reparationsfonden inte täcker de kommande reparationerna täcks skillnaden med ett extra vederlag eller ett nytt bolagslån.
Så här räknar du ut totalbelastningen
En grov men ĂĄskĂĄdlig formel:
Totalbelastning = skuldfritt pris + (bostadsbolagets kommande reparationer × lägenhetens ytandel)
Ytandel = lägenhetens kvadratmeter ÷ bostadsbolagets totala kvadratmeter.
Exempel
Skuldfritt pris 120 000 €. Bostadsbolagets PTS för 10 år 900 000 €. Lägenheten 55 m², bolaget 3 000 m² → andel 55/3 000, alltså cirka 1,83 %.
| Skuldfritt pris | 120 000 € |
| Andel av kommande reparationer (55/3 000 × 900 000) | 16 500 € |
| Verklig totalbelastning | 136 500 € |
Skillnaden är 16 500 € — över 13 % ovanpå priset. Det avgör om affären är lönsam.
När ett extra vederlag väntar
Jämför reparationsfonden med de kommande reparationerna. Om fonden täcker bara en liten del (som tumregel under 20 %) av de närmaste årens renoveringar finansieras skillnaden så gott som säkert med ett extra vederlag eller ett nytt bolagslån. Den syns inte i det nuvarande vederlaget — men den kommer att falla på dig.
Ett lågt vederlag är inte alltid goda nyheter. Det kan betyda att renoveringar har skjutits upp och att fonden är tom. Fråga alltid: är det här billigt eller underfinansierat?
Den ekonomiska analysen av bostadsbolaget räknar ut den dolda skulden och totalbelastningen och varnar för underfinansiering. Konditionsanalysen omvandlar PTS direkt till euro och till en vederlagseffekt.
Öppna verktygslådan →Källor och mer information
Fastighetsförbundet (finansiering av reparationsprojekt, barometern för reparationsbyggande), Statistikcentralen (byggkostnader). Allmän information, inte investerings- eller skatterådgivning.