Hur mycket lönar det sig att betala för en investeringsbostad?
Utropspriset Ă€r sĂ€ljarens Ă„sikt. Köparens uppgift Ă€r att rĂ€kna ut sin egen övre grĂ€ns â det pris över vilket objektet inte lĂ€ngre uppfyller hans avkastningskrav. HĂ€r Ă€r utrĂ€kningen steg för steg.
VÀnd pÄ utrÀkningen
Ett vanligt fel Àr att rÀkna avkastningen pÄ utropspriset: "det hÀr skulle ge 5,2 % bruttoavkastning". DÄ har sÀljaren redan bestÀmt slutresultatet och köparen konstaterar det bara.
VÀnd pÄ ordningen: bestÀm först vad du krÀver och rÀkna först dÀrefter ut vad du kan betala.
Maxpris = Ă„rlig nettohyresavkastning Ă· avkastningskrav
Om objektet ger 6 000 ⏠per Ă„r efter skötselkostnader och ditt avkastningskrav Ă€r 6 %, Ă€r övre grĂ€nsen 100 000 âŹ. Samma objekt med ett krav pĂ„ 8 % ger 75 000 âŹ. Avkastningskravet Ă€r ingen teknisk detalj â det Ă€r hela kalkylens enskilt viktigaste val.
VarifrÄn kommer avkastningskravet?
Det bestÀms av risken, inte av önskemÄl. I praktiken höjs det av:
- LĂ€ge â i ett utflyttningsomrĂ„de krĂ€vs mer, eftersom en vidareförsĂ€ljning Ă€r osĂ€ker.
- Ă lder och skick â ju nĂ€rmare de stora renoveringarna Ă€r, desto högre krav.
- Uthyrbarhet â en liten bostad i ett tillvĂ€xtcentrum Ă€r lĂ€ttare att hyra ut Ă€n en stor i ett omrĂ„de pĂ„ tillbakagĂ„ng.
- Finansieringskostnad â avkastningen mĂ„ste överstiga lĂ„nets rĂ€nta med tillrĂ€cklig marginal, annars arbetar belĂ„ningen mot dig.
Dra av reparationsskulden före budet
Det hĂ€r Ă€r den punkt som oftast glöms bort â och den Ă€r vanligen den enskilt största posten.
Om en stamrenovering vÀntar i bostadsbolaget Àr dess andel din kostnad frÄn köpögonblicket, Àven om arbetet utförs först om fem Är. Den ska alltsÄ dras av frÄn maxpriset.
Maxbud = maxpris â din andel av kommande renoveringar â omedelbara reparationer
Din andel rĂ€knas vanligen som lĂ€genhetens kvadratmeter i förhĂ„llande till bolagets totala kvadratmeter. En bostad pĂ„ 55 mÂČ i ett bolag pĂ„ 2 200 mÂČ bĂ€r cirka 2,5 % av kostnaden â av en stamrenovering pĂ„ 900 000 euro Ă€r det ungefĂ€r 22 500 âŹ.
Observera ocksÄ ordningen: det skuldfria priset innehÄller andelen av bolagslÄnet, men inte en kommande renovering som Ànnu inte Àr beslutad. Det Àr tvÄ olika saker, och den senare syns inte som en siffra i nÄgon handling.
Var uppgifterna finns
- Disponentintyget â bolagslĂ„n, vederlag, utförda och beslutade reparationer.
- Utredningen om underhĂ„llsbehov â styrelsens bedömning av behovet under de fem följande Ă„ren. Det Ă€r den viktigaste enskilda handlingen nĂ€r kommande kostnader ska bedömas.
- Bokslutet â visar om bolaget har en buffert eller om allt tĂ€cks med lĂ„n.
- Energicertifikatet â ger en indikation pĂ„ uppvĂ€rmningskostnadernas nivĂ„.
RĂ€kna ut övre grĂ€nsen frĂ„n avkastningskravet, dra av din egen andel av kĂ€nda renoveringar och jĂ€mför resultatet med utropspriset. Ăr skillnaden negativ Ă€r objektet inte dĂ„ligt â det Ă€r felprissatt.
TvÄ kontroller före budet
1. OmrĂ„dets prisnivĂ„. JĂ€mför âŹ/mÂČ med de faktiska köpeskillingarna i omrĂ„det. Betalar du klart över mĂ„ste du kunna motivera varför â skick, lĂ€ge pĂ„ tomten eller hyresnivĂ„.
2. Stresstest. RÀkna om kassaflödet med tvÄ antaganden: rÀntan tvÄ procentenheter högre och bostaden tom tvÄ mÄnader om Äret. Klarar objektet bÄda ligger priset pÄ sÀker mark.
Mata in objektets uppgifter eller ladda upp disponentintyget â du fĂ„r en berĂ€knad övre grĂ€ns med motiveringar, reparationsskulden och en risklista. Det första objektet utan inloggning.
Ăppna objektanalysen âKĂ€llor och mer information
Statistikcentralen (priser och hyror för aktiebostÀder), Skatteförvaltningen (beskattning av hyresinkomst), lagen om bostadsaktiebolag (utredning om underhÄllsbehov). AllmÀn information, inte investerings- eller skatterÄdgivning; kalkylerna Àr riktgivande och bygger pÄ de antaganden du ger.