Paljonko sijoitusasunnosta kannattaa maksaa?

Pyyntihinta on myyjän mielipide. Ostajan tehtävä on laskea oma ylärajansa — se hinta, jonka yli mennessä kohde ei enää täytä hänen tuottovaatimustaan. Tässä laskutapa vaihe vaiheelta.

Käännä laskenta toisin päin

Tavallinen virhe on laskea tuotto pyyntihinnasta: "tästä saisi 5,2 % bruttotuottoa". Silloin myyjä on jo määrittänyt lopputuloksen, ja ostaja vain toteaa sen.

Käännä järjestys: päätä ensin mitä vaadit, ja laske vasta sitten mitä voit maksaa.

Jos kohteesta jää vuodessa hoitokulujen jälkeen 6 000 € ja tuottovaatimuksesi on 6 %, yläraja on 100 000 €. Sama kohde 8 %:n vaatimuksella on 75 000 €. Tuottovaatimus ei ole tekninen yksityiskohta — se on koko laskelman merkittävin yksittäinen valinta.

Mistä tuottovaatimus tulee?

Sen määrää riski, ei toive. Käytännössä sitä nostavat:

• Sijainti — muuttotappioalueella vaaditaan enemmän, koska jälleenmyynti on epävarmaa.
• Ikä ja kunto — mitä lähempänä isot remontit ovat, sitä suurempi vaatimus.
• Vuokrattavuus — pieni asunto kasvukeskuksessa on helpompi vuokrata kuin suuri taantuvalla alueella.
• Rahoituskulu — tuoton on ylitettävä lainan korko riittävällä marginaalilla, muuten velkavipu toimii sinua vastaan.

Vähennä korjausvelka ennen tarjousta

Tämä on kohta, joka useimmin unohtuu — ja se on yleensä suurin yksittäinen erä.

Jos taloyhtiössä on edessä putkiremontti, sen osuus on sinun kulusi ostohetkestä lähtien, vaikka työ tehtäisiin vasta viiden vuoden päästä. Se on siis vähennettävä maksimihinnasta.

Osuutesi lasketaan yleensä huoneiston neliöiden suhteessa yhtiön kokonaisneliöihin. 55 m²:n asunto 2 200 m²:n yhtiössä kantaa noin 2,5 % kustannuksesta — 900 000 euron putkiremontista se on noin 22 500 €.

Huomaa myös järjestys: velaton hinta sisältää yhtiölainaosuuden, mutta ei tulevaa remonttia josta ei ole vielä päätöstä. Ne ovat eri asioita, ja jälkimmäinen ei näy missään asiakirjassa lukuna.

Mistä tiedot löytyvät

• Isännöitsijäntodistus — yhtiölaina, vastikkeet, tehdyt ja päätetyt korjaukset.
• Kunnossapitotarveselvitys — hallituksen arvio seuraavan viiden vuoden tarpeesta. Tämä on tärkein yksittäinen asiakirja tulevien kulujen arvioinnissa.
• Tilinpäätös — kertoo onko yhtiöllä puskuria vai katetaanko kaikki lainalla.
• Energiatodistus — antaa viitteen lämmityskulujen tasosta.

Kaksi tarkistusta ennen tarjousta

1. Alueen hintataso. Vertaa €/m² alueen toteutuneisiin kauppahintoihin. Jos maksat selvästi yli, sinun on pystyttävä perustelemaan miksi — kunto, sijainti tontilla tai vuokrataso.

2. Stressitesti. Laske kassavirta uudelleen kahdella oletuksella: korko kaksi prosenttiyksikköä korkeampi ja asunto tyhjänä kaksi kuukautta vuodessa. Jos kohde kestää molemmat, hinta on turvallisella alueella.