Så här läser du disponentintyget

Disponentintyget är det viktigaste enskilda dokumentet vid köp av en bostadsaktie. Det visar vad du faktiskt köper — och vad du betalar utöver det skuldfria priset. Här är vad du bör kontrollera i det före budet.

Vad det är och varför det avgör

Disponentintyget är en officiell sammanställning som bostadsbolaget ger om lägenheten och bolagets situation. Det är vanligen högst tre månader gammalt. Intyget avslöjar sådant som säljannonsen inte berättar: de verkliga vederlagen, den andel av bolagslånet som hänför sig till lägenheten, kommande renoveringar och bostadsbolagets ekonomiska kondition.

Checklista — gå igenom dessa i ordning

1. Vederlagen

Skilj mellan skötselvederlag, finansieringsvederlag och eventuellt extra vederlag. Skötselvederlaget täcker de löpande kostnaderna; finansieringsvederlaget amorterar bolagslånet. Ett exceptionellt lågt skötselvederlag i förhållande till husets ålder kan betyda underfinansiering — renoveringsräkningen kommer senare.

2. Andel av bolagslån och skuldfritt pris

Försäljningspris + den andel av bolagslånet som hänför sig till lägenheten = skuldfritt pris. Jämför alltid skuldfria priser, inte försäljningspriser. Ett stort bolagslån sänker försäljningspriset men inte totalpriset — och finansieringsvederlaget belastar kassaflödet under hela lånetiden.

3. Tomten

Är tomten egen eller arrenderad? Vid arrendetomt, kontrollera tomthyran, villkoren för justering av den och en eventuell inlösenklausul. Stigande arrende plus avsaknad av inlösenrätt är en riskanhopning.

4. Utförda och kommande reparationer

De utförda reparationerna visar vad som inte längre återstår. De kommande (utredningen om underhållsbehov, PTS) visar vad som gör det. Korskontrollera: om PTS anger en stamrenovering men reparationsfonden är nästan tom väntar sannolikt ett extra vederlag eller ett nytt bolagslån.

5. Bostadsbolagets ekonomi

Se på lånen totalt, skulden per kvadratmeter och reparationsfondens storlek. Hög skuldsättning plus en stor PTS = en tung dold belastning för den kommande ägaren.

6. Anteckningar om lägenheten

Inlösenklausuler, användningsbegränsningar, betalningsrester, övertaganden av lägenhet och avvikande anmärkningar. Just dessa finstilta punkter innehåller ofta den mest väsentliga informationen.