Vuokratulon verotus: mitä vuokranantaja saa vähentää?
Veroa ei makseta vuokrasta vaan siitä, mitä vuokrasta jää kulujen jälkeen. Ero on iso: tyypillisessä yksiössä verotettava tulo on murto-osa vuokratulosta. Tässä käydään läpi, mitkä kulut vähennetään, mitkä eivät — ja mikä yksittäinen vähennys ei ole sinun päätettävissäsi lainkaan.
Vero lasketaan jäännöksestä
Vuokratulo on pääomatuloa. Verotettava määrä saadaan vähentämällä vuokratulosta ne kulut, jotka ovat syntyneet tulon hankkimisesta.
Verotettava vuokratulo = vuokratulo − vähennyskelpoiset kulut
Vero = 30 % · yli 30 000 euron pääomatuloista 34 %
30 000 euron raja lasketaan kaikista pääomatuloistasi yhteensä — vuokrista, osingoista, luovutusvoitoista. Yksi asunto ei sitä yleensä ylitä, mutta myyntivuonna raja tulee vastaan yllättäen.
Mitä saa vähentää
| Erä | Vähennetään | Huomio |
|---|---|---|
| Hoitovastike | Kyllä | Siltä ajalta kun asunto on vuokrattuna tai vuokrattavana |
| Rahoitusvastike | Vain jos taloyhtiö tulouttaa sen | Ks. seuraava luku — tämä ei ole sinun valintasi |
| Lainan korot | Kyllä | Tulonhankkimisvelan korko, ei asuntolainan korkovähennys |
| Vuosikorjaus | Kyllä, heti | Kuluminen korjataan entiselle tasolle |
| Perusparannus | Ei | Lisätään hankintamenoon, vähennetään vasta myynnissä |
| Muut tulonhankkimismenot | Kyllä | Ilmoituskulut, vuokranvälitys, matkat kohteeseen, kalusteet, luottotietojen tarkistus |
| Oma työ | Ei | Omalle työlle ei voi laskea arvoa; materiaalit kylläkin |
Yhteinen ehto on sama kaikille: kulu on syntynyt vuokraustoiminnasta. Tyhjillään oma käyttö -jaksot rajaavat vähennystä siltä osin.
Vuosikorjaus vai perusparannus — raja ratkaisee ajoituksen
Tämä on käytännön yleisin virhe, eikä siinä hävitä rahaa vaan aika: perusparannus ei katoa, mutta se vähennetään vasta myyntivuonna.
| Vuosikorjaus — vähennetään heti | Perusparannus — hankintamenoon |
|---|---|
| Seinien maalaus | Keittiön uusiminen tasoa nostaen |
| Rikkoutuneen jääkaapin vaihto vastaavaan | Parvekelasitus, jota ei ennen ollut |
| Kuluneen muovimaton vaihto uuteen mattoon | Muovimaton tilalle parketti |
| Hanan vaihto | Kylpyhuoneen laajennus |
Nyrkkisääntö: jos asunto palautuu entiselleen, se on vuosikorjaus. Jos se on työn jälkeen parempi kuin ostettaessa, se on perusparannus. Ensimmäisen vuoden aikana tehdyt korjaukset ovat tulkinnanvaraisempia kuin myöhemmät — silloin kannattaa dokumentoida, missä kunnossa asunto ostohetkellä oli.
Esimerkki euroina
Yksiö, vuokra 800 €/kk, hoitovastike 175 €/kk, rahoitusvastike 120 €/kk, lainan korot 2 500 €/v, vuosikorjauksia 400 €/v ja muita tulonhankkimismenoja 300 €/v.
| Erä | Vuodessa |
|---|---|
| Vuokratulo | 9 600 € |
| Hoitovastike | − 2 100 € |
| Rahoitusvastike (tuloutettu) | − 1 440 € |
| Lainan korot | − 2 500 € |
| Vuosikorjaukset | − 400 € |
| Muut tulonhankkimismenot | − 300 € |
| Verotettava vuokratulo | 2 860 € |
| Pääomatulovero 30 % | − 858 € |
| Jää verojen jälkeen | 2 002 € |
Efektiivinen veroaste bruttovuokrasta on 8,9 % — ei 30 %. Juuri tästä syystä vuokratuoton vertaaminen verojen jälkeen on eri laji kuin niiden edellä.
Jos taloyhtiö rahastoi rahoitusvastikkeen tulouttamisen sijaan, sitä ei vähennetä: verotettava tulo on 4 300 € ja vero 1 290 €. Ero on 432 € vuodessa samasta asunnosta, samalla vuokralla ja samalla vastikkeella.
Rahoitusvastike ei ole sinun valintasi
Vähennyskelpoisuus riippuu siitä, miten taloyhtiö käsittelee vastikkeen kirjanpidossaan. Tuloutettu vastike on yhtiön tuloa ja osakkaan vähennyskelpoinen kulu. Rahastoitu vastike kirjataan yhtiön omaan pääomaan, eikä osakas saa siitä vuosivähennystä — se lisätään osakkeiden hankintamenoon.
Osakas ei voi valita kumpaakaan, eikä valinta näy vastikelaskussa. Se selviää isännöitsijältä, isännöitsijäntodistuksesta tai tilinpäätöksen liitetiedoista — ja se voi vaihtua tilikausittain.
Rahoitusvastike: rahastointi vai tuloutus →
Kun vuosi menee tappiolle
Alkuvuodet ovat velkavivulla usein tappiollisia: korot ja vastikkeet ylittävät vuokran. Tappio ei mene hukkaan.
- Alijäämähyvitys — 30 % pääomatulolajin alijäämästä vähennetään ansiotulojen verosta. Enimmäismäärä on 1 400 €, ja se nousee 400 € yhdestä alaikäisestä lapsesta ja 800 € kahdesta tai useammasta.
- Ylittävä osa vahvistetaan pääomatulolajin tappioksi ja vähennetään seuraavien 10 vuoden pääomatuloista.
Käytännön seuraus: tappiollinen vuosi kannattaa ilmoittaa huolellisesti eikä jättää ilmoittamatta sillä perusteella, ettei veroa tule maksettavaksi.
Kolme asiaa, jotka kannattaa tehdä ennen veroilmoitusta
1. Kysy taloyhtiöltä rahoitusvastikkeen käsittely kirjallisesti. Yksi sähköposti isännöitsijälle ratkaisee yllä olevan 432 euron kysymyksen, ja vastaus kannattaa säilyttää.
2. Erottele remonttilaskut kahteen pinoon jo laskun saapuessa — vuosikorjaus ja perusparannus. Jälkikäteen erottelu tehdään muistinvaraisesti, ja se on huono peruste.
3. Säilytä tositteet. Vähennys, jota ei voi näyttää toteen, on vähennys jota ei tosiasiassa ole.
Vuokratulon verolaskuri erottaa vuosikorjauksen ja perusparannuksen, ottaa huomioon rahoitusvastikkeen käsittelyn ja laskee alijäämähyvityksen tappiovuonna. Sisältyy Basic-tasoon; kohteen perustiedot ja kassavirta ovat maksutta.
Avaa verolaskuri →Lähteet & lisätieto
Tuloverolaki (pääomatulon verokanta, alijäämähyvitys, tappion vähentäminen), Verohallinnon ohje vuokratulojen verotuksesta (vähennyskelpoiset menot, vuosikorjaus ja perusparannus, rahoitusvastikkeen käsittely). Esimerkkilaskelma on tehty tässä esitetyillä oletuksilla. Yleistä tietoa, ei vero- tai sijoitusneuvontaa: vähennysten hyväksyttävyys ratkaistaan tapauskohtaisten tosiseikkojen perusteella, ja verokannat sekä euromäärät on syytä tarkistaa Verohallinnolta ilmoitusta tehdessä.