Rahoitusvastike: rahastointi vai tuloutus?
Kaksi identtistä asuntoa, sama 120 euron rahoitusvastike, sama vuokra. Toisen omistaja vähentää vastikkeen verotuksessa, toinen ei. Ero ei johdu heistä eikä näy vastikelaskussa — sen on ratkaissut taloyhtiö kirjanpidossaan.
Mistä on kyse
Rahoitusvastikkeella taloyhtiö kerää osakkailta yhtiölainan lyhennykset ja korot. Kirjanpidossa yhtiö voi käsitellä kertymän kahdella tavalla, ja valinta on yhtiön — ei osakkaan.
| Tuloutus | Rahastointi | |
|---|---|---|
| Yhtiön kirjanpidossa | Tuloa tuloslaskelmaan | Omaan pääomaan, rahastoon |
| Vuokranantajan verotus | Vähennyskelpoinen kulu vuokratulosta | Ei vähennyskelpoinen |
| Vaikutus hankintamenoon | Ei vaikutusta | Kasvattaa osakkeiden hankintamenoa |
| Hyöty ajoittuu | Joka vuosi | Vasta myyntiin — jos silloinkaan |
Yhtiön näkökulmasta valinta on tekninen: rahastointi näyttää tilinpäätöksessä paremmalta, koska lainanlyhennykset eivät kulje tuloslaskelman läpi. Osakkaan verotuksessa se on kaikkea muuta kuin tekninen.
Mitä ero maksaa
Yksiö, vuokra 800 €/kk, hoitovastike 175 €/kk, rahoitusvastike 120 €/kk, lainan korot 2 500 €/v, vuosikorjaukset 400 €/v, muut tulonhankkimismenot 300 €/v.
| Erä | Tuloutettu | Rahastoitu |
|---|---|---|
| Vuokratulo | 9 600 € | 9 600 € |
| Vähennykset | − 6 740 € | − 5 300 € |
| Verotettava vuokratulo | 2 860 € | 4 300 € |
| Pääomatulovero 30 % | − 858 € | − 1 290 € |
| Erotus vuodessa | 432 € |
Kymmenen vuoden omistuksella ero on 4 320 € — samalla vuokralla, samasta asunnosta. Tuotto-odotukseen suhteutettuna se on merkittävä erä, eikä se näy missään kohteen myynti-ilmoituksessa.
Rahastoitu vastike kasvattaa hankintamenoa ja pienentää siten luovutusvoittoa myynnissä. Mutta jos myynnissä käytetään hankintameno-olettamaa todellisen hankintamenon sijaan, olettama korvaa koko todellisen hankintamenon — ja rahastoidut vastikkeet jäävät silloin kokonaan hyödyntämättä. Vuosittain menetetty vähennys ei siis palaudu automaattisesti myyntivaiheessa.
Näin selvität kumpi taloyhtiössäsi on
- Kysy isännöitsijältä — nopein reitti, ja vastaus kannattaa pyytää sähköpostilla, jotta se on tallessa verotusta varten.
- Isännöitsijäntodistus — vastikkeiden ja yhtiölainan tiedot, usein myös käsittelytapa.
- Tilinpäätöksen liitetiedot — rahastointi näkyy oman pääoman muutoksena; tuloutus tuloslaskelman vastiketuotoissa.
- Yhtiökokouksen pöytäkirja — päätös tehdään talousarvion hyväksymisen yhteydessä.
Käsittelytapa voi vaihtua tilikaudesta toiseen. Yhtiö, joka tuloutti viime vuonna, voi rahastoida tänä vuonna. Kertaalleen kysytty vastaus ei siis kanna koko omistusaikaa.
Mitä tälle voi tehdä
Ennen ostoa: selvitä käsittelytapa osana asiakirjojen läpikäyntiä, samassa yhteydessä kuin yhtiölainan määrä ja tulevat korjaukset. Rahastoiva yhtiö ei ole este ostolle, mutta se on kulu, joka kuuluu laskelmaan ennen tarjousta.
Omistusaikana: osakas voi tuoda asian esiin yhtiökokouksessa. Päätös on yhtiön, ja siihen vaikuttavat myös niiden osakkaiden edut, jotka asuvat itse asunnossaan — heille tuloutuksesta ei ole samaa hyötyä. Kannattaa siis olettaa, ettei tapa muutu sinun pyynnöstäsi.
Laskelmassa: käytä sitä käsittelytapaa joka on voimassa, äläkä oletusta. Yhden täpän ero muuttaa verojen jälkeisen tuoton, ja juuri se luku on se, jolla kohteita kannattaa vertailla.
Vuokratulon verolaskurissa rahoitusvastikkeen käsittely on yksi valinta: näet verotettavan tulon, veron ja verojen jälkeisen jäännöksen molemmilla tavoilla. Sisältyy Basic-tasoon; kohteen perustiedot ja kassavirta ovat maksutta.
Avaa verolaskuri →Lähteet & lisätieto
Verohallinnon ohje vuokratulojen verotuksesta (rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuus, hankintamenoon lisääminen), tuloverolaki (luovutusvoiton laskenta ja hankintameno-olettama), asunto-osakeyhtiölaki (vastikkeet ja yhtiökokouksen päätöksenteko). Esimerkkilaskelma on tehty tässä esitetyillä oletuksilla. Yleistä tietoa, ei vero- tai sijoitusneuvontaa; taloyhtiön käsittelytapa on aina tarkistettava yhtiöltä itseltään.