Beskattning av hyresinkomst: vad fÄr hyresvÀrden dra av?
Skatt betalas inte pĂ„ hyran utan pĂ„ det som blir kvar av den efter kostnaderna. Skillnaden Ă€r stor: i en typisk etta Ă€r den beskattningsbara inkomsten en brĂ„kdel av hyresinkomsten. HĂ€r gĂ„r vi igenom vilka kostnader som dras av, vilka som inte gör det â och vilket enskilt avdrag som inte alls Ă€r ditt att bestĂ€mma.
Skatten rÀknas pÄ Äterstoden
Hyresinkomst Àr kapitalinkomst. Det beskattningsbara beloppet fÄs genom att frÄn hyresinkomsten dra av de kostnader som uppkommit för att förvÀrva inkomsten.
Beskattningsbar hyresinkomst = hyresinkomst â avdragsgilla kostnader
Skatt = 30 % · pÄ kapitalinkomster över 30 000 euro 34 %
GrĂ€nsen pĂ„ 30 000 euro rĂ€knas pĂ„ alla dina kapitalinkomster sammanlagt â hyror, dividender, överlĂ„telsevinster. En enda bostad överskrider den sĂ€llan, men under försĂ€ljningsĂ„ret dyker grĂ€nsen upp överraskande.
Vad som fÄr dras av
| Post | Dras av | Observera |
|---|---|---|
| Skötselvederlag | Ja | för den tid bostaden Àr uthyrd eller utbjuden till uthyrning |
| Finansieringsvederlag | Endast om bostadsbolaget intĂ€ktsför det | Se följande avsnitt â det hĂ€r Ă€r inte ditt val |
| LÄnerÀntor | Ja | RÀnta pÄ skuld för inkomstens förvÀrvande, inte rÀnteavdrag för bostadslÄn |
| à rsreparation | Ja, genast | Slitage ÄtgÀrdas till tidigare nivÄ |
| GrundförbÀttring | Inte | LÀggs till anskaffningsutgiften, dras av först vid försÀljningen |
| Ăvriga utgifter för inkomstens förvĂ€rvande | Ja | Annonskostnader, hyresförmedling, resor till objektet, möbler, kreditupplysningskontroll |
| Eget arbete | Inte | Eget arbete kan inte vÀrderas; material dÀremot |
Det gemensamma villkoret Àr detsamma för alla: kostnaden har uppkommit av uthyrningsverksamheten. Perioder av eget bruk begrÀnsar avdraget till den delen.
Ă rsreparation eller grundförbĂ€ttring â grĂ€nsen avgör tidpunkten
Det hÀr Àr det vanligaste felet i praktiken, och man förlorar inte pengar utan tid: grundförbÀttringen försvinner inte, men den dras av först under försÀljningsÄret.
| Ă rsreparation â dras av genast | GrundförbĂ€ttring â till anskaffningsutgiften |
|---|---|
| MÄlning av vÀggar | Förnyat kök med höjd standard |
| Byte av trasigt kylskÄp mot motsvarande | Balkonginglasning som inte funnits tidigare |
| Byte av sliten plastmatta mot en ny matta | Parkett i stÀllet för plastmatta |
| Byte av kran | Utvidgning av badrummet |
Tumregel: om bostaden Ă„terstĂ€lls i sitt tidigare skick, Ă€r det en Ă„rsreparation. Om den efter arbetet Ă€r bĂ€ttre Ă€n vid köpet, Ă€r det en grundförbĂ€ttring. Reparationer som görs under det första Ă„ret Ă€r mer tolkningsbara Ă€n senare â dĂ„ lönar det sig att dokumentera i vilket skick bostaden var vid köpet.
Exempel i euro
En etta, hyra 800 âŹ/mĂ„n, skötselvederlag 175 âŹ/mĂ„n, finansieringsvederlag 120 âŹ/mĂ„n, lĂ„nerĂ€ntor 2 500 âŹ/Ă„r, Ă„rsreparationer 400 âŹ/Ă„r och övriga utgifter för inkomstens förvĂ€rvande 300 âŹ/Ă„r.
| Post | Per Ă„r |
|---|---|
| Hyresinkomst | 9 600 ⏠|
| Skötselvederlag | â 2 100 ⏠|
| Finansieringsvederlag (intĂ€ktsfört) | â 1 440 ⏠|
| LĂ„nerĂ€ntor | â 2 500 ⏠|
| Ă rsreparationer | â 400 ⏠|
| Ăvriga utgifter för inkomstens förvĂ€rvande | â 300 ⏠|
| Beskattningsbar hyresinkomst | 2 860 ⏠|
| Kapitalinkomstskatt 30 % | â 858 ⏠|
| Kvar efter skatt | 2 002 ⏠|
Den effektiva skattegraden pĂ„ bruttohyran Ă€r 8,9 % â inte 30 %. Just dĂ€rför Ă€r en jĂ€mförelse av hyresavkastningen efter skatt en helt annan sak Ă€n före den.
Om bostadsbolaget fonderar finansieringsvederlaget i stĂ€llet för att intĂ€ktsföra det dras det inte av: den beskattningsbara inkomsten Ă€r 4 300 ⏠och skatten 1 290 âŹ. Skillnaden Ă€r 432 ⏠per Ă„r för samma bostad, med samma hyra och samma vederlag.
Finansieringsvederlaget Àr inte ditt val
AvdragsrĂ€tten beror pĂ„ hur bostadsbolaget behandlar vederlaget i sin bokföring. Ett intĂ€ktsfört vederlag Ă€r bolagets inkomst och delĂ€garens avdragsgilla kostnad. Ett fonderat vederlag bokförs i bolagets eget kapital, och delĂ€garen fĂ„r inget Ă„rligt avdrag för det â det lĂ€ggs till aktiernas anskaffningsutgift.
DelĂ€garen kan inte vĂ€lja endera, och valet syns inte pĂ„ vederlagsrĂ€kningen. Det framgĂ„r av disponenten, av disponentintyget eller av bokslutets noter â och det kan vĂ€xla mellan rĂ€kenskapsperioder.
Finansieringsvederlag: fondering eller intĂ€ktsföring â
NÀr Äret gÄr med förlust
De första Ären gÄr ofta med förlust vid belÄning: rÀntor och vederlag överstiger hyran. Förlusten gÄr inte förlorad.
- Underskottsgottgörelse â 30 % av underskottet i kapitalinkomstslaget dras av frĂ„n skatten pĂ„ förvĂ€rvsinkomster. Maximibeloppet Ă€r 1 400 ⏠och det höjs med 400 ⏠för ett minderĂ„rigt barn och med 800 ⏠för tvĂ„ eller flera.
- Den överskjutande delen faststÀlls som förlust i kapitalinkomstslaget och dras av frÄn kapitalinkomsterna under de följande 10 Ären.
Praktisk följd: ett förlustÄr lönar det sig att deklarera omsorgsfullt och inte lÄta bli att deklarera pÄ den grunden att ingen skatt ska betalas.
Tre saker att göra före skattedeklarationen
1. Be bostadsbolaget skriftligen om behandlingen av finansieringsvederlaget. Ett e-postmeddelande till disponenten avgör frÄgan om 432 euro ovan, och svaret Àr vÀrt att spara.
2. Dela renoveringsfakturorna i tvĂ„ högar redan nĂ€r fakturan kommer â Ă„rsreparation och grundförbĂ€ttring. I efterhand görs indelningen ur minnet, och det Ă€r en dĂ„lig grund.
3. Spara verifikaten. Ett avdrag som inte kan styrkas Àr ett avdrag som i praktiken inte finns.
Skattekalkylatorn för hyresinkomst skiljer mellan Ärsreparation och grundförbÀttring, beaktar behandlingen av finansieringsvederlaget och rÀknar ut underskottsgottgörelsen under ett förlustÄr. IngÄr i Basic-nivÄn; objektets grunduppgifter och kassaflöde Àr avgiftsfria.
Ăppna skattekalkylatorn âKĂ€llor och mer information
Inkomstskattelagen (skattesatsen för kapitalinkomst, underskottsgottgörelse, avdrag av förlust), Skatteförvaltningens anvisning om beskattning av hyresinkomster (avdragsgilla utgifter, Ärsreparation och grundförbÀttring, behandlingen av finansieringsvederlaget). Exempelkalkylen Àr gjord med de antaganden som anges hÀr. AllmÀn information, inte skatte- eller investeringsrÄdgivning: om ett avdrag godkÀnns avgörs utifrÄn de faktiska omstÀndigheterna i varje enskilt fall, och skattesatser och belopp bör kontrolleras hos Skatteförvaltningen nÀr deklarationen görs.