Hyresavkastning vs. totalavkastning

"Avkastning" betyder olika saker för olika människor. Bruttoavkastningen i en säljannons ser bra ut — men kassaflödet och avkastningen på eget kapital visar om objektet verkligen lönar sig. Här är begreppen på klarspråk.

Bruttohyresavkastning

Det enklaste och mest optimistiska talet. Beaktar inte kostnaderna.

Användbart för snabb gallring, men fatta inga beslut utifrån det — det innehåller varken vederlag, skatter eller reparationsreservering.

Nettohyresavkastning

Mer realistiskt: skötselkostnader och vakans dras av.

Kassaflöde

Det viktigaste talet för en belånad investerare: hur mycket blir kvar i handen per månad efter lånekostnaderna.

Ett positivt kassaflöde betyder att objektet försörjer sig självt. Ett negativt betyder att du varje månad betalar ur egen ficka — det kan ändå vara motiverat i ett objekt med värdestegringspotential, men det ska man veta.

Avkastning på eget kapital (ROE)

Eftersom fastigheter köps med belåning lönar det sig att relatera avkastningen till det egna satsade kapitalet, inte till hela priset.

Totalavkastning — hela bilden

Den verkliga avkastningen består av tre källor:

• Kassaflöde — hyresinkomst efter kostnader
• Amortering — hyresgästen betalar av din skuld (förmögenheten växer)
• Värdestegring — objektets värdeutveckling (den osäkraste delen)

Många objekt vars kassaflöde ligger nära noll ger ändå god avkastning när amorteringen och en måttlig värdestegring räknas med. Och tvärtom: ett objekt med hög bruttoavkastning kan ha svag totalavkastning om området krymper och värdet sjunker.