Finansieringsvederlag: fondering eller intäktsföring?
Två identiska bostäder, samma finansieringsvederlag på 120 euro, samma hyra. Den ena ägaren drar av vederlaget i beskattningen, den andra inte. Skillnaden beror inte på dem och syns inte på vederlagsräkningen — den har avgjorts av bostadsbolaget i dess bokföring.
Vad det handlar om
Med finansieringsvederlaget samlar bostadsbolaget in amorteringar och räntor på bolagslånet. I bokföringen kan bolaget behandla influtna medel på två sätt, och valet är bolagets — inte delägarens.
| Intäktsföring | Fondering | |
|---|---|---|
| I bolagets bokföring | Intäkt i resultaträkningen | Till eget kapital, till fonden |
| Hyresvärdens beskattning | Avdragsgill kostnad från hyresinkomsten | Inte avdragsgillt |
| Inverkan på anskaffningsutgiften | Ingen inverkan | Ökar aktiernas anskaffningsutgift |
| Nyttan infaller | Varje år | Först vid försäljningen — om ens då |
Ur bolagets synvinkel är valet tekniskt: fondering ser bättre ut i bokslutet, eftersom amorteringarna inte går genom resultaträkningen. I delägarens beskattning är det allt annat än tekniskt.
Vad skillnaden kostar
En etta, hyra 800 €/mån, skötselvederlag 175 €/mån, finansieringsvederlag 120 €/mån, låneräntor 2 500 €/år, årsreparationer 400 €/år, övriga utgifter för inkomstens förvärvande 300 €/år.
| Post | Intäktsfört | Fonderat |
|---|---|---|
| Hyresinkomst | 9 600 € | 9 600 € |
| Avdrag | − 6 740 € | − 5 300 € |
| Beskattningsbar hyresinkomst | 2 860 € | 4 300 € |
| Kapitalinkomstskatt 30 % | − 858 € | − 1 290 € |
| Skillnad per år | 432 € |
Vid tio års ägande är skillnaden 4 320 € — med samma hyra, för samma bostad. I förhållande till avkastningsförväntningen är det en betydande post, och den syns inte i någon säljannons.
Ett fonderat vederlag ökar anskaffningsutgiften och minskar därmed överlåtelsevinsten vid försäljningen. Men om man vid försäljningen använder presumtiv anskaffningsutgift i stället för den verkliga anskaffningsutgiften ersätter presumtionen hela den verkliga anskaffningsutgiften — och de fonderade vederlagen blir då helt outnyttjade. Det avdrag som går förlorat varje år återfås alltså inte automatiskt vid försäljningen.
Så här tar du reda på vilket som gäller i ditt bolag
- Fråga disponenten — snabbaste vägen, och svaret är värt att be om per e-post så att det finns sparat för beskattningen.
- Disponentintyget — uppgifter om vederlagen och bolagslånet, ofta också om behandlingen.
- Bokslutets noter — fondering syns som en förändring i eget kapital; intäktsföring bland vederlagsintäkterna i resultaträkningen.
- Bolagsstämmans protokoll — beslutet fattas i samband med att budgeten godkänns.
Behandling kan växla från räkenskapsperiod till räkenskapsperiod. Ett bolag som intäktsförde i fjol kan fondera i år. Ett svar som frågats en gång bär alltså inte genom hela ägartiden.
Vad man kan göra åt saken
Före köpet: ta reda på behandlingen som en del av genomgången av handlingarna, i samma veva som bolagslånets storlek och de kommande reparationerna. Ett fonderande bolag är inget hinder för köp, men det är en kostnad som hör till kalkylen före budet.
Under ägartiden: kan en delägare ta upp saken på bolagsstämman. Beslutet är bolagets, och det påverkas också av intressena hos de delägare som bor i sin bostad själva — för dem ger intäktsföring inte samma nytta. Utgå alltså från att praxis inte ändras på din begäran.
I kalkylen: använd den behandling som faktiskt gäller, inte ett antagande. Skillnaden på en kryssruta ändrar avkastningen efter skatt, och just det talet är det som objekt bör jämföras med.
I skattekalkylatorn för hyresinkomst är behandlingen av finansieringsvederlaget ett val: du ser den beskattningsbara inkomsten, skatten och det som blir kvar efter skatt på båda sätten. Ingår i Basic-nivån; objektets grunduppgifter och kassaflöde är avgiftsfria.
Öppna skattekalkylatorn →Källor och mer information
Skatteförvaltningens anvisning om beskattning av hyresinkomster (finansieringsvederlagets avdragsgillhet, tillägg till anskaffningsutgiften), inkomstskattelagen (beräkning av överlåtelsevinst och presumtiv anskaffningsutgift), lagen om bostadsaktiebolag (vederlag och beslutsfattande på bolagsstämman). Exempelkalkylen är gjord med de antaganden som anges här. Allmän information, inte skatte- eller investeringsrådgivning; bostadsbolagets behandling ska alltid kontrolleras hos bolaget självt.