Taloyhtiön piilovelka
Velaton hinta näyttää lopulliselta, mutta se on vasta lähtöpiste. Todellinen kokonaisrasite sisältää myös osuutesi tulevista korjauksista, joita ei vielä näy hinnassa eikä vastikkeessa. Tässä miten lasket sen.
Kolme velan kerrosta
Asunto-osakkeen ostaja perii kolme erilaista velkaerää:
- Näkyvä yhtiölaina — huoneistoon kohdistuva osuus taloyhtiön lainoista. Sisältyy velattomaan hintaan.
- Tuleva korjausosuus — osuutesi PTS:n mukaisista tulevista remonteista. Ei näy velattomassa hinnassa.
- Alirahoituksen kuilu — jos korjausrahasto ei kata tulevia korjauksia, erotus katetaan erityisvastikkeella tai uudella yhtiölainalla.
Näin lasket kokonaisrasitteen
Karkea mutta havainnollinen laskukaava:
Kokonaisrasite = velaton hinta + (taloyhtiön tulevat korjaukset × huoneiston pinta-alaosuus)
Pinta-alaosuus = huoneiston neliöt ÷ taloyhtiön kokonaisneliöt.
Esimerkki
Velaton hinta 120 000 €. Taloyhtiön PTS 10 vuodelle 900 000 €. Huoneisto 55 m², taloyhtiö 3 000 m² → osuus 1,83 %.
| Velaton hinta | 120 000 € |
| Osuus tulevista korjauksista (1,83 % × 900 000) | 16 500 € |
| Todellinen kokonaisrasite | 136 500 € |
Ero on 16 500 € — yli 13 % hinnan päälle. Tämä ratkaisee, onko kauppa kannattava.
Milloin edessä on erityisvastike
Vertaa korjausrahastoa tuleviin korjauksiin. Jos rahasto kattaa vain pienen osan (nyrkkisääntönä alle 20 %) lähivuosien remonteista, erotus rahoitetaan lähes varmasti erityisvastikkeella tai uudella yhtiölainalla. Se ei näy nykyisessä vastikkeessa — mutta tulee sinun maksettavaksesi.
Matala vastike ei ole aina hyvä uutinen. Se voi tarkoittaa, että remontteja on lykätty ja rahasto on tyhjä. Kysy aina: onko tämä halpaa vai alirahoitettua?
Taloyhtiön talousanalyysi laskee piilovelan ja kokonaisrasitteen, ja varoittaa alirahoituksesta. Kuntoarvio-analyysi muuntaa PTS:n suoraan euroiksi ja vastikevaikutukseksi.
Avaa työkalupakki →Lähteet & lisätieto
Kiinteistöliitto (korjaushankkeiden rahoitus, korjausrakentamisbarometri), Tilastokeskus (rakennuskustannukset). Yleistä tietoa, ei sijoitus- tai veroneuvontaa.