Kuntoarvion ja PTS:n tulkinta
Kuntoarvio ja pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) ovat sijoittajan tärkein tekninen tietolähde. Ne kertovat, mitä rakennukselle on tulossa ja milloin. Näin luet ne — ja muunnat korjausvelan euroiksi tarjoukseen.
Mikä on kuntoarvio ja PTS
Kuntoarvio on asiantuntijan tekemä puolueeton kokonaiskuva kiinteistön kunnosta (yleinen suoritusohje on KH 90-00490). Se ei ole yhtä tarkka kuin kuntotutkimus, mutta antaa hyvän yleiskuvan ja tekniseen käyttöikään perustuvan PTS-taulukon: mitä korjataan, minä vuonna ja arviolta millä kustannuksella.
Kuntoluokat
Rakennusosat luokitellaan tyypillisesti asteikolla, jossa suurempi on parempi:
| Luokka | Merkitys |
|---|---|
| 5 | Uusi / erinomainen |
| 4 | Hyvä |
| 3 | Tyydyttävä |
| 2 | Välttävä — korjaustarve lähestyy |
| 1 | Heikko — peruskorjaustarve |
Kokonaiskuvassa yksittäinen kakkonen ei ole hälyttävä, mutta useampi 1–2 samaan aikaan tarkoittaa isoa remonttiaaltoa.
Näin luet PTS-taulukon
PTS listaa toimenpiteet vuosittain. Katso kolme asiaa:
- Ajoitus — mitkä korjaukset osuvat omalle omistusjaksollesi (esim. 10 v)?
- Kustannus — usein muodossa "x 1000 €". Laske yhteen lähivuosien summa.
- Kiireellisyys — "heti" ja "1–3 v" ovat sinun maksettaviasi lähes varmasti.
Korjausvelka euroiksi tarjoukseen
Diskonttaa tulevat korjaukset nykyhetkeen (ne maksetaan vasta myöhemmin) ja vähennä ne perustellusta hinnasta. Jos diskontattu korjausvelka ylittää koko pyyntihinnan, kohde on käytännössä peruskorjausiässä — silloin ostohinnan on oltava selvästi alle markkinatason tai kohde jätetään väliin.
Kosteus- tai homevaurio, kellarin/alapohjan kosteus, toimimattomat salaojat, julkisivun tai parvekkeiden peruskorjaus edessä, putkiremontti lähivuosina ja tekemättä, poikkeuksellisen suuri 10 vuoden korjaustaakka per asunto. Yksikin näistä muuttaa koko laskelman.
Lataa kuntoarvio tai kuntotutkimus PDF:nä — työkalu tuottaa PTS:n 10 vuoden kustannuksen, kiireelliset toimet, riski-indikaattorit ja osta/neuvottele/hylkää-suosituksen. Muuntaa korjausvelan suoraan perustelluksi tarjoukseksi.
Avaa työkalupakki →Lähteet & lisätieto
Kuntoarvion suoritusohje KH 90-00490 (yleinen viite); rakennusosien tekniset käyttöiät (julkiset remonttilähteet, esim. Asuntoanalyysi, Sijoitusovi); Kiinteistöliitto (korjauskustannukset). Emme jäljennä maksullisten korttien sisältöä. Yleistä tietoa, ei sijoitus- tai veroneuvontaa.